Oordragkoste in Suid-Afrika: elke koste bo en behalwe die koopprys, en wie dit betaal

Die koopprys op die koopooreenkoms is nooit die bedrag wat jy uiteindelik uit jou sak betaal nie. Tussen die dag wat jy ’n aanbod onderteken en die dag wat die eiendom op jou naam in die aktekantoor registreer, is daar ’n hele reeks koste wat in kontant betaal moet word — en die meeste daarvan kan jy nie by jou verband voeg nie. Kopers wat net genoeg gespaar het vir die deposito kry daarom gereeld ’n onaangename verrassing wanneer die prokureur se eerste kostestaat opdaag.

Hierdie gids sit uiteen wat tussen die koopprys en registrasie lê, wie elke item betaal, en hoe om daarvoor te begroot voordat jy ’n aanbod maak. Vir die werklike bedrae — wat van jaar tot jaar en van transaksie tot transaksie verskil — gebruik ons oordragkoste-sakrekenaar, want syfers in ’n artikel verouder terwyl ’n sakrekenaar bygewerk word.

Hereregte: die belasting wat die koper aan SARS betaal

Hereregte is ’n belasting wat die koper direk aan SARS betaal, en dit word op die koopprys van die eiendom bereken. Dit is nie deel van die verkoper se opbrengs nie, en dit verminder ook nie jou verband nie. Dit is ’n bykomende bedrag wat vóór registrasie in die oordragprokureur se trustrekening moet wees, want die prokureur betaal dit namens jou aan SARS en ontvang ’n kwitansie wat die aktekantoor moet sien voordat die transaksie deurgaan.

Daar is ’n drempel waaronder geen hereregte betaalbaar is nie, en bo daardie drempel styg die koers trapsgewys soos die koopprys styg. Ons noem doelbewus nie die trappe of die drempelbedrag hier nie: die Minister van Finansies pas dit tydens die Begroting aan, en ’n verouderde bedrag in jou begroting is gevaarliker as geen bedrag nie. Werk jou eie syfer uit met die hereregte-sakrekenaar sodra jy ’n prys in gedagte het.

Een belangrike uitsondering: wanneer die verkoper ’n BTW-geregistreerde ontwikkelaar is, betaal jy nie hereregte nie — BTW is dan in plaas daarvan op die transaksie van toepassing. In die praktyk sluit ’n ontwikkelaar se advertensieprys gewoonlik die BTW in, wat beteken dat kopers van nuwe eenhede dikwels minder kontant vooraf nodig het. Kry dit egter skriftelik bevestig; moet nooit net aanvaar dat die BTW ingesluit is nie.

Die oordragprokureur: aangestel deur die verkoper, betaal deur die koper

Die oordragprokureur — ook die transportbesorger genoem — berei die oordragdokumente voor, laat die klaringsertifikate uitreik, hanteer die hereregte-betaling en bied die akte uiteindelik in die aktekantoor aan.

Twee dinge oor hierdie prokureur verras byna elke eerste koper. Die eerste is dat die verkoper hom of haar aanstel, maar die koper die rekening betaal. Dit is standaardpraktyk in Suid-Afrika en dit is boonop gewoonlik ’n klousule in die koopooreenkoms, wat beteken jy betaal ’n professionele persoon wat jy self nie gekies het nie en wat streng gesproke nie jou prokureur is nie. Vra vroeg wie aangestel is en vra vir ’n skriftelike kostestaat voordat jy onderteken.

Die tweede is dat die fooi ’n riglyn is en nie ’n vaste tarief nie. Daar bestaan ’n aanbevole tariefskaal wat met die koopprys skaleer, en die meeste firmas volg dit, maar dit is uitdruklik ’n riglyn — geen wet dwing ’n prokureur om presies daardie bedrag te vra nie. Dit beteken die syfer kan van firma tot firma verskil, dit kan onderhandelbaar wees, en jy is geregtig daarop om te weet watter deel van die rekening die professionele fooi is en watter deel uitbetalings (aktekantoor, dokumentopsporing, koeriers, FICA-verifikasie, BTW op die fooi) is.

Verbandregistrasie: ’n tweede prokureur, ’n tweede rekening

As jy die aankoop met ’n verband finansier, word ’n tweede stel koste bygevoeg. Die bank stel sy eie verbandprokureur aan om die verband oor die eiendom te registreer, en die koper betaal ook daardie rekening. Dit is ’n aparte proses van die oordrag en dit word aparte gefaktureer, hoewel die twee registrasies gewoonlik dieselfde dag in die aktekantoor gelyktydig deurgaan.

Verbandregistrasiefooie skaleer met die verbandbedrag eerder as met die koopprys, en dieselfde beginsel geld: die tariefskaal is ’n riglyn. Daarby vra banke soms ’n inisiasiefooi vir die lening self, plus ’n klein maandelikse diensfooi vir die duur van die verband. Vra vir die volledige kostesyfer skriftelik voordat jy ’n aanbod aanvaar.

Onthou ook dat die rentekoers self ’n koste is wat oor dekades optel. Suid-Afrika se primakoers staan op 10,50%, en huisleningkoerse word gewoonlik as prima plus of minus ’n marge aangebied. ’n Halwe persentasiepunt klink klein, maar oor twintig jaar is dit ’n groot bedrag: toets die verskil met die verbandsakrekenaar en kyk wat jy realisties kan bekostig met die kwalifiseringsakrekenaar. Dit is ook die moeite werd om aanbiedinge te vergelyk voordat jy een aanvaar — sien ons oorsig van huislenings in Suid-Afrika.

Aktekantoorfooie en die klein uitgawes wat optel

Die aktekantoor vra ’n registrasiefooi vir die oordrag en, waar van toepassing, ’n aparte fooi vir die verbandregistrasie. Hierdie fooie skaleer met waarde, hulle word van tyd tot tyd in die Staatskoerant aangepas, en die koper betaal hulle as deel van die prokureur se kostestaat. Ons noem hier nie bedrae nie, juis omdat dit aangepas word — die sakrekenaar hou tred daarmee.

Daarby kom klein items wat individueel niks lyk nie en saam ’n paar duisend rand kan wees: aktesoektogte, dokumentopsporing, FICA- en verifikasiefooie, koerierdienste, elektroniese registrasiekoste, posgeld en die BTW op elke professionele fooi. Vra dat hierdie items op die kostestaat uitgeskryf word sodat jy weet waarvoor jy betaal.

Munisipale klaringsertifikaat en uitstaande munisipale heffings

Geen eiendom registreer sonder ’n munisipale klaringsertifikaat nie. Die munisipaliteit reik dit uit sodra alle uitstaande munisipale heffings op die eiendom vereffen is — eiendomsbelasting, water, elektrisiteit, riool en vullisverwydering. Dit is die verkoper se plig en die verkoper se koste.

In die praktyk vra munisipaliteite vooruitbetaling van ’n paar maande se heffings voordat hulle die sertifikaat uitreik, en daardie geld is nie verlore nie: die oorskot word later verreken. Vir die koper is die belangrike punt dat hierdie stap ’n bekende oorsaak van vertragings is. As die verkoper se rekening ’n dispuut het, of as die munisipaliteit stadig is, skuif die registrasiedatum — en ’n verskuiwing kos jou geld as jy al okkupasiehuur betaal.

Heffingsklaring in ’n deeltitelskema

Koop jy ’n woonstel of ’n eenheid in ’n deeltitelskema, kom daar ’n tweede sertifikaat by: die heffingsklaring van die regspersoon. Die regspersoon bevestig dat alle heffings, spesiale heffings en agterstallige bedrae betaal is. Dit is weer die verkoper se verantwoordelikheid, en die regspersoon of sy bestuursagent vra dikwels ’n administratiewe fooi daarvoor. In landgoedere met ’n huiseienaarsvereniging geld gewoonlik ’n soortgelyke klaring plus ’n oordragfooi.

Vra as koper vir die skema se jongste finansiële state en vir enige besluit oor ’n toekomstige spesiale heffing. ’n Goedkoop eenheid in ’n onderbefondsde skema is nie ’n winskoop nie.

Okkupasiehuur: wanneer jy intrek voordat registrasie klaar is

Oordrag neem weke — dikwels twee tot drie maande, en langer as ’n klaringsertifikaat of ’n banklening vertraag word. Die eiendom is eers regtens joune wanneer dit in die aktekantoor registreer.

Trek jy in voordat daardie datum aanbreek, betaal jy okkupasiehuur aan die verkoper vir elke dag wat jy die eiendom gebruik terwyl dit nog nie joune is nie. Die bedrag word in die koopooreenkoms vasgestel, gewoonlik maandeliks vooruit. Bly die verkoper ná registrasie aan, werk dit omgekeerd en die verkoper betaal jou. Dit is nie ’n paaiement op die koopprys nie: dit is huur, en dit verminder niks aan wat jy vir die huis betaal nie.

Wie betaal wat

Die koper betaal: hereregte aan SARS (of BTW is ingesluit by ’n ontwikkelaar se prys), die oordragprokureur se fooi en uitbetalings, die aktekantoor se oordragfooi, die verbandprokureur se fooi en die aktekantoor se verbandfooi, die bank se inisiasiefooi, en okkupasiehuur vir vroeë intrek.

Die verkoper betaal: die agent se kommissie, uitstaande munisipale heffings vir die klaringsertifikaat, die heffingsklaring en die regspersoon se administratiewe fooi, ’n elektriese en gas- of loodwurmsertifikaat waar die ooreenkoms dit vereis, en enige kansellasiefooi op ’n bestaande verband.

Al hierdie punte is verstelbaar per ooreenkoms. Lees die klousules oor koste, okkupasie en sertifikate voordat jy onderteken.

Hoe om vir die koste te begroot

Begin by die sakrekenaar en nie by ’n vuisreël nie. Sit die koopprys en jou verwagte verbandbedrag in die oordragkoste-sakrekenaar in, en behandel die antwoord as ’n kontantbedrag wat bo en behalwe jou deposito gereed moet wees. Voeg dan ’n buffer by vir die klein uitgawes, vir twee maande se okkupasiehuur, en vir verhuising, versekering en die eerste maand se heffings en munisipale rekening.

Vra vroeg vir skriftelike kostestate — van die oordragprokureur én die verbandprokureur — en vergelyk dit met jou eie berekening. Verskil hulle wesenlik, vra hoekom. Onthou dat die professionele fooie riglyne is en dat ’n vraag daaroor volkome redelik is.

Gereelde vrae

Kan ek oordragkoste by my verband voeg?

In die reël nie. Banke finansier die eiendom, nie die transaksiekoste nie, en die geld moet in die prokureur se trustrekening wees voordat registrasie kan plaasvind. Sommige banke oorweeg ’n groter lening as die eiendom se waardasie dit toelaat, maar reken nie daarop nie — begroot die koste as kontant.

Kry ek my geld terug as die transaksie misluk?

Dit hang af van watter uitgawes reeds aangegaan is. Hereregte wat nog nie betaal is nie, is nie verlore nie, en betaalde hereregte kan onder omstandighede by SARS teruggeëis word. Die prokureur se werk wat reeds gedoen is, is egter gewoonlik betaalbaar. Vra vooraf watter deel terugbetaalbaar is.

Is huur nie dan goedkoper as om te koop nie?

Soms wel, veral as jy binne ’n paar jaar weer gaan trek, want oordragkoste word nie oor ’n kort tydperk teruggewen nie. Toets jou eie geval met die huur-teenoor-koop-sakrekenaar voordat jy besluit.