Wat dit kos om jou huis in Suid-Afrika te verkoop

Die meeste verkopers dink aan die verkoopprys as die getal wat in hul bankrekening gaan beland. Dit is nooit die geval nie. Tussen die aanbod wat jy aanvaar en die dag wat die prokureur uitbetaal, staan ’n ry koste wat almal van die verkoper se kant af kom: kommissie, nakomingsertifikate, herstelwerk, verbandkansellasie, klaringsyfers en — as die eiendom nie jou primêre woning is nie — kapitaalwinsbelasting. Wie nie vooraf daarvoor begroot nie, kry ’n skok wanneer die finale rekonsiliasie opdaag.

Die goeie nuus is dat byna elke bedrag vooraf skriftelik bevestig kan word, en dat die grootste een onderhandelbaar is. Hier is hoe elke koste werk.

Kommissie is onderhandelbaar — dit is nie ’n vaste tarief nie

Daar is geen wetlik voorgeskrewe kommissiekoers in Suid-Afrika nie. Wat ’n eiendomsagent vra, is ’n fooi wat julle in die mandaat ooreenkom. Agente noem dikwels ’n "standaardkoers" en verkopers aanvaar dit sonder om te vra, maar daardie koers is niks meer as ’n openingsyfer nie.

Wat jy onderhandel, is nie net die persentasie nie. Dit is ook:

• Die tipe mandaat. ’n Alleenmandaat gee een agentskap die eksklusiewe reg om jou huis te bemark; ’n oop mandaat laat verskeie agentskappe gelyktydig werk. ’n Alleenmandaat is vir die agent baie meer werd, want die kommissie is verseker as die huis verkoop — daarom is dit waar jy die meeste onderhandelingsmag het.
• Die termyn. ’n Korter alleenmandaat met ’n hernuwingsopsie hou die druk op prestasie.
• Wat by die fooi ingesluit is. Professionele foto’s, portaaladvertensies, ’n vloerplan, oop-huis-geleenthede: laat die agent uitspel wat hy vir die geld doen.
• Wat gebeur as jy self ’n koper bring. Hierdie klousule verskil van mandaat tot mandaat en kan jou baie geld kos.

Onthou ook: waar die agentskap vir BTW geregistreer is, word BTW bo-op die kommissie gehef. Vra dus of die genoemde syfer BTW insluit of uitsluit, en kry die finale rand-bedrag skriftelik voordat jy die mandaat onderteken.

Nakomingsertifikate wat die verkoper moet lewer

Die verkoper — nie die koper nie — is verantwoordelik vir die nakomingsertifikate wat oordrag moontlik maak. Watter sertifikate nodig is, hang af van wat op die eiendom geïnstalleer is en van die munisipale streek:

• Elektries. ’n Elektriese nakomingsertifikaat word by feitlik elke oordrag vereis en moet deur ’n geregistreerde persoon uitgereik word.
• Elektriese heining. Waar daar ’n elektriese omheining is, word ’n aparte sertifikaat vir daardie installasie vereis.
• Gas. Enige vaste gasinstallasie — ’n gasstoof, ’n gasgeiser, ’n ingeboude braai — vereis ’n gasnakomingsertifikaat.
• Loodgieterswerk. In sommige munisipale gebiede, veral in die Wes-Kaap, word ’n waterinstallasiesertifikaat vereis.
• Houtboorder. ’n Beetle-sertifikaat is nie oral verpligtend nie; dit word gewoonlik in die koopooreenkoms beding, veral in kusgebiede.

Die koste van elke inspeksie verskil van kontrakteur tot kontrakteur en van streek tot streek, en dit verander gereeld. Moenie ’n bedrag uit ’n ou artikel aanvaar nie — vra kwotasies skriftelik en vergelyk hulle.

Die herstelwerk wat uit die inspeksies vloei

Hier lê die koste wat verkopers die meeste onderskat. Die inspeksie is die goedkoop deel; die werk om die sertifikaat uitgereik te kry, is die duur deel. ’n Verouderde verdeelbord, ’n aardlekstroom-eenheid wat nie werk nie, ’n gasleiding wat nie aan die vereiste afstande voldoen nie — enige hiervan kan die rekening vermenigvuldig.

Laat die inspeksies dus vroeg doen, sodra jy besluit het om te verkoop, en nie eers wanneer die prokureur daarvoor vra nie. So kry jy tyd om kwotasies te vergelyk in plaas daarvan om onder druk die eerste prys te aanvaar.

Verbandkansellasie en die kennisgewing wat die bank vereis

As daar ’n verband op die eiendom is, moet dit by oordrag gekanselleer word. Twee dinge kos hier geld.

Die eerste is die kansellasieproses self: die bank stel ’n kansellasieprokureur aan, en daardie fooi is vir die verkoper se rekening. Die tweede — en die een wat mense verras — is die kennisgewingtydperk. Verbandooreenkomste vereis gewoonlik dat jy die bank vooraf skriftelik in kennis stel dat jy die verband gaan beëindig. Gee jy nie daardie kennisgewing betyds nie, kan die bank ’n vroeë-beëindigingskoste hef wat op die uitstaande balans bereken word.

Doen dit dus die dag wanneer jy besluit om te verkoop, nie die dag wanneer jy ’n aanbod aanvaar nie.

Vra terselfdertyd vir ’n vereffeningsbedrag — die presiese bedrag wat nodig is om die verband af te los, insluitend rente tot op die verwagte registrasiedatum. Onthou dat rente aanhou loop tot registrasie, en teen ’n prima koers van 10.50% is elke maand se vertraging ’n werklike bedrag. As jy self ’n raming wil maak van waar jou balans staan, gebruik die verbandsakrekenaar, maar laat die bank se skriftelike syfer altyd die finale woord hê.

Munisipale klaringsertifikaat en heffingsklaring

Geen eiendom word oorgedra sonder ’n munisipale klaringsertifikaat nie. Die munisipaliteit reik dit uit sodra alle uitstaande bedrae betaal is — en die munisipaliteit vra dat ’n paar maande se erfbelasting, water, elektrisiteit en vullisverwydering vooruit betaal word voordat die sertifikaat uitgereik word.

Dit is nie ’n fooi nie; dit is jou eie geld wat vroeg betaal word. Wat na registrasie oorbly, word gewoonlik terugbetaal, maar dit neem dikwels maande — hanteer dit vir kontantvloei as ’n uitgawe.

Is die eiendom in ’n deeltitelskema, kom heffingsklaring by: die regspersoon reik ’n syfer uit wat agterstallige heffings plus ’n aantal maande vooruit dek. In ’n huiseienaarsvereniging kan daar ’n derde klaring wees, met ’n eie administrasiefooi.

Kapitaalwinsbelasting op ’n eiendom wat nie jou primêre woning is nie

Kapitaalwinsbelasting word by beskikking bereken — dus wanneer jy verkoop, nie wanneer jy die geld spandeer nie. Die wins is breedweg die verkoopprys minus die basiskoste: die oorspronklike aankoopprys, plus die hereregte en oordragkoste wat jy destyds betaal het, plus kapitale verbeterings. Kommissie en sertifikaatkoste tel ook as koste van beskikking.

’n Primêre woning geniet ’n uitsluiting, en daar is boonop ’n jaarlikse uitsluiting wat op individue van toepassing is. Die praktiese gevolg is dat baie mense wat hul eie huis verkoop, geen kapitaalwinsbelasting betaal nie.

’n Tweede eiendom of ’n huis wat verhuur is, word anders hanteer. Daar is geen primêre-woning-uitsluiting nie, en as jy die eiendom net vir ’n deel van die tydperk bewoon het, word die uitsluiting eweredig verdeel. Die syfers en persentasies wat hier geld, verander met elke begroting, so ons noem hulle nie hier nie. Lees eerder ons gids tot kapitaalwinsbelasting en werk jou eie posisie uit met die kapitaalwinsbelasting-sakrekenaar. By enigiets ingewikkeld — ’n trust, ’n maatskappy, ’n geërfde eiendom — praat met ’n belastingpraktisyn voordat jy die koopooreenkoms teken.

Wat die koper betaal en wat jy nie betaal nie

Hier is die grootste verwarring in die hele proses. Hereregte en die oordragkoste is die koper se rekening, nie joune nie. Die koper betaal hereregte aan SARS en die oordragprokureur se fooi. Jy betaal die kansellasieprokureur en jou eie klarings.

Dit beteken nie dat die koper se koste jou nie raak nie — ’n koper wat nie vir hereregte begroot het nie, kan die transaksie laat sneuwel. Verwys hulle na ons gids tot oordragkoste sodat hulle vooraf weet wat kom.

Hoe om jou netto opbrengs uit te werk

Werk van bo af, in hierdie volgorde:

1. Verkoopprys
2. Minus die vereffeningsbedrag op die verband
3. Minus kommissie, plus BTW daarop
4. Minus nakomingsertifikate en die herstelwerk
5. Minus die munisipale klaringsyfer en heffingsklaring
6. Minus kansellasie- en administrasiekoste
7. Minus enige kapitaalwinsbelasting

’n Voorbeeld met aangenome ronde syfers. Die getalle hieronder is versinsels vir illustrasie, nie riglyne nie. Verkoopprys R2 000 000; vereffeningsbedrag R900 000, wat R1 100 000 laat. Trek kommissie insluitend BTW van R138 000 af: R962 000. Trek sertifikate en herstelwerk van R18 000 af: R944 000. Trek klaringsyfers van R12 000 af: R932 000. Trek kansellasie- en administrasiekoste van R6 000 af: R926 000. Die eiendom is die primêre woning en geen kapitaalwinsbelasting is betaalbaar nie, dus is die netto opbrengs R926 000 — nie die R1 100 000 wat die verkoper aanvanklik in gedagte gehad het nie.

Vervang elke aanname met jou eie skriftelike syfer en jy het ’n getal waarop jy kan beplan.

Wat om te onderhandel voordat jy teken

Gaan die mandaat reël vir reël deur. Onderhandel die kommissie self, saam met die mandaattipe en die termyn. Vra dat die bemarkingsverpligtinge uitgeskryf word en of BTW ingesluit is. Kry meer as een kwotasie vir elke sertifikaat. Gee die bank vroeg kennis. En vergelyk wat ’n nuwe verband jou sal kos as jy weer koop — begin by ons vergelyking van huislenings. Jy verkoop dalk net een keer in tien jaar; die uur wat jy hier spandeer, is die beste betaalde uur van die transaksie.

Gereelde vrae

Kan ek weier om die agent se genoemde kommissie te betaal?

Sodra jy die mandaat onderteken het, is dit ’n kontrak en kan jy nie eensydig daarvan wegstap nie. Voor jy teken, kan jy enige syfer voorstel. Onderhandel dus vroeg, en moenie ’n mandaat teken wat jy nie ten volle gelees het nie.

Wie betaal as die elektriese sertifikaat groot herstelwerk vereis?

Die verkoper, tensy die koopooreenkoms uitdruklik anders bepaal. Daarom is dit verstandig om die inspeksie te laat doen voordat jy ’n prys aanvaar, sodat jy nie na die tyd met ’n onverwagte rekening sit nie.

Hoe lank neem dit voor die geld in my rekening is?

Uitbetaling gebeur na registrasie in die aktekantoor, nie by ondertekening van die aanbod nie. Klarings of ’n koper se verbandgoedkeuring kan dit verder vertraag, so moenie op die geld staatmaak vir ’n verpligting met ’n vaste sperdatum nie.