Hoe om ’n voorstad op ’n beperkte begroting te kies

Die meeste eerste kopers in Suid-Afrika begin by die verkeerde vraag. Hulle vra: watter huis kan ek bekostig? Die beter vraag is: watter plek kan ek bekostig om in te woon? Dit is nie dieselfde vraag nie. ’n Koopprys is ’n enkele syfer wat een keer onderhandel word. ’n Voorstad is ’n rekening wat elke maand aankom, vir solank as wat jy daar bly, en dit sluit veel meer in as die verband alleen.

Die patroon herhaal homself in elke groot metro. Die prys wat binne jou begroting val, lê gewoonlik verder van die werkplek af. Die prys wat naby werk lê, druk die verband tot by die punt waar niks anders oorbly nie. Albei uiterstes het ’n prys. Die vraag is watter een jy met oop oë kies.

Waarom die goedkoopste huis nie die goedkoopste keuse is nie

’n Huis het ’n koopprys en ’n loopkoste. Die koopprys bepaal jou verbandpaaiement en jou oordragkoste. Die loopkoste bepaal alles daarna: munisipale belasting, water en elektrisiteit, heffings as dit deeltitel is, versekering, sekuriteit, instandhouding, en pendelkoste.

Twee huise met presies dieselfde prys kan aansienlik verskil sodra jy die loopkoste bytel. ’n Ouer eiendom in ’n gevestigde binnevoorstad kan hoër munisipale belasting hê maar ’n pendel van minute. ’n Nuwe eenheid in ’n ver buitewykse ontwikkeling kan laer belasting hê, maar twee werkende volwassenes wat elke werksdag ’n lang pad ry, betaal daardie afstand oor en oor.

Die belangrike punt is dat die koopprys ’n eenmalige onderhandeling is, terwyl afstand ’n permanente belasting is. Jy onderhandel die prys een keer. Jy betaal die pendel elke werksdag, in geld en in ure, vir die volle tyd wat jy daar woon.

Bou ’n totale maandelikse koste vir elke opsie

Moenie voorstede op koopprys vergelyk nie. Vergelyk hulle op een syfer: wat kos dit my om een maand lank in hierdie huis te woon? Bou daardie syfer met dieselfde lyne vir elke opsie op jou kortlys.

• Verbandpaaiement. Werk dit uit teen die huidige primakoers van 10.50% oor die termyn wat jy werklik gaan neem, en werk met die volle prys minus jou deposito. ’n Verbandsakrekenaar doen dit in sekondes, en ’n kwalifiseringsakrekenaar wys jou wat ’n bank waarskynlik gaan goedkeur.
• Munisipale belasting. Vra die verkoopsagent vir die werklike rekening van die betrokke eiendom, nie ’n skatting vir die area nie.
• Heffings. Net van toepassing op deeltitel of ’n landgoed. Vra ook of daar ’n spesiale heffing op die tafel is.
• Gebouversekering. Die bank vereis dit. Kry ’n regte kwotasie eerder as ’n raaiskoot; vergelyk huisversekering voordat jy die eerste aanbod aanvaar.
• Sekuriteit. Alarm, reaksiediens, hekmotor, elektriese omheining. In ’n landgoed sit dit dikwels binne die heffing. Buite ’n landgoed is dit ’n aparte maandelikse lyn.
• Pendelkoste. Tel elke werkende volwassene in die huishouding in. Reken brandstof of vervoertariewe, plus slytasie en meer gereelde diens. ’n Brandstofsakrekenaar help om die ryafstand eerlik te beprys.
• Instandhouding. ’n Ouer huis met ’n groot erf kos meer as ’n nuwe eenheid. Hou ’n vaste maandelikse bedrag opsy, selfs al gebeur niks in ’n gegewe maand nie.

Tel dan die ure by. Pendeltyd is nie ’n sagte faktor nie — dit is die deel van die besluit wat mense die meeste later spyt is. Skryf die ure neer soos jy die rande neerskryf.

’n Voorbeeld met aanvaarde ronde syfers

Die syfers hieronder is aanvaar en afgerond om die metode te wys. Hulle is nie ’n marknavorsing of ’n voorspelling nie. Albei paaiemente is gegrond op ’n verband van 20 jaar teen prima van 10.50%, sonder deposito.

Opsie A se koopprys is R250 000 laer, maar die twee huishoudings betaal binne R100 van mekaar per maand. Die prysvoordeel verdwyn in die maandelikse rekening.

Nou die ure. Aanvaar Opsie A se pendel is ’n uur elke kant vir elke volwassene: dit is vier uur per dag vir die huishouding, of ongeveer 80 uur oor twintig werksdae. Aanvaar Opsie B se pendel is twintig minute elke kant: dit is omtrent 27 uur per maand. Die verskil is ongeveer 53 uur — meer as twee volle dae — elke maand, sonder enige vergoeding.

Dit beteken nie dat Opsie B outomaties wen nie. Opsie A het ’n groter erf, ’n laer koopprys, en dus ook laer oordragkoste en ’n kleiner verband om af te betaal as rentekoerse styg. Wat die tabel doen, is om die keuse eerlik te maak. Sonder die tabel lyk Opsie A soos ’n besparing van ’n kwartmiljoen rand. Met die tabel lyk dit soos ’n gelykop keuse waar jy 53 uur per maand vir ’n groter erf ruil.

Die afruil wat jy werklik in die gesig staar

Nabyheid is nie outomaties enige premie werd nie. Die teenoorgestelde fout is net so duur: om te ver bo jou begroting naby die werk te koop, jouself styf op die verband te span, en geen ruimte oor te hê vir ’n herstelwerk, ’n rentekoersverhoging of ’n maand sonder inkomste nie. Die repokoers staan tans op 7.00%, maar dit beweeg oor ’n verbandtermyn van twintig jaar, en die paaiement beweeg saam.

Die gesonde middeweg is ’n eenvoudige toets. Bereken die totale maandelikse koste vir elke opsie. Kyk dan wat oorbly van jou huishouding se netto inkomste nadat daardie syfer, kos, skuld en spaargeld afgetrek is. As die nader opsie jou marge tot nul druk, is die tyd wat jy koop met geleende geld gekoop. As die verder opsie jou marge laat maar 80 uur per maand vat, moet jy weet dat jy dit vir jare gaan doen.

Wat herverkoopwaarde eintlik ondersteun

Jy koop nie net vir jouself nie; jy koop ook vir die volgende koper. Herverkoopwaarde word deur bestendige vraagdrywers ondersteun, nie deur hoe mooi die kombuis is nie.

Die drywers wat oor tyd hou, is toegang tot vervoer, skole waarvoor gesinne bereid is om te verhuis, werksentrums binne redelike afstand, en basiese dienste wat werk. ’n Area met verskeie van hierdie drywers behou vraag selfs wanneer die mark stadig is. ’n Area wat van ’n enkele drywer afhang, is broos.

Die tweede beginsel is net so belangrik: moenie die duurste huis in ’n beskeie area koop nie. Waardasies word deur vergelykbare verkope in die onmiddellike omgewing gerem. As jou huis ver bo alles om hom uittroon, betaal jy vir verbeterings wat die area nie kan dra nie, en jy sit met die kleinste poel kopers wanneer jy verkoop. Die veiliger posisie is ’n gemiddelde tot goeie huis in ’n area waar vraag konsekwent is.

Kontroles voordat jy verbind

Doen hierdie stappe voordat jy ’n aanbod teken, nie daarna nie.

• Besoek op verskillende tye. ’n Straat op ’n Saterdagoggend en dieselfde straat op ’n Vrydagaand is nie noodwendig dieselfde plek nie. Gaan ook snags.
• Gaan kyk in slegte weer. Reën wys waterophoping, geblokkeerde stormwaterdreine, en watter paaie onbegaanbaar raak.
• Toets die pendel in werklike spitsverkeer. ’n Ritjie om elfuur die oggend bewys niks nie. Ry die roete om die tyd wat jy werklik sal ry, in albei rigtings.
• Vra die munisipaliteit uit oor beplande ontwikkelings. Soneringsaansoeke, nuwe paaie of ’n groot ontwikkeling langsaan verander die area se karakter en waarde.
• Kontroleer water- en elektrisiteitsbetroubaarheid. Vra bure hoe gereeld onderbrekings voorkom en hoe lank hulle duur. Reserwekrag en wateropgaring is ’n koste-item as jy vir ’n battery, ’n kragopwekker of ’n tenk moet begroot.
• Kry die werklike rekeninge. Vra vir onlangse munisipale state en heffingstate van die spesifieke eiendom.

Gereelde vrae

Is dit beter om ’n groter huis ver of ’n kleiner huis naby te koop?

Daar is nie ’n algemene antwoord nie. Bou die totale maandelikse koste vir albei, tel die pendelure by, en kyk watter marge oorbly. As die syfers gelykop is, laat die ure die knoop deurhak. As die nader opsie jou marge uitwis, is die verder opsie veiliger.

Hoeveel moet ek vir instandhouding begroot?

Hou ’n vaste maandelikse bedrag opsy eerder as om op ’n goeie jaar te hoop. ’n Ouer vryhouereiendom met ’n dak, ’n swembad en ’n groot erf vra meer as ’n nuwe deeltiteleenheid waar die regspersoon die buitekant dek. Wat jy nie in ’n gegewe maand gebruik nie, bly in die fonds.

Tel heffings regtig teen ’n deeltiteleenheid?

Heffings is ’n regte koste, maar hulle vervang dikwels ander lyne: sekuriteit, tuindiens, en die versekering op die gebou self. Vergelyk dus die totaal, nie die heffing alleen nie. Vra ook na die skema se reserwefonds en of ’n spesiale heffing beplan word.