Hoe die verbandaansoekproses in Suid-Afrika werk: van voorkwalifikasie tot registrasie

Die meeste kopers dink die moeilike deel van ’n huis koop is om die regte eiendom te kry. In werklikheid begin die werk eers ná jy die aanbod geteken het. Van die oomblik dat jou koopaanbod aanvaar word, beweeg jou dossier deur ’n reeks hande — die agent, die bank se kredietafdeling, ’n waardeerder, ’n oordragprokureur, ’n verbandprokureur en uiteindelik die aktekantoor. Elkeen van hulle het ’n taak wat afgehandel moet word voordat die volgende een kan begin.

Verstaan jy nie die volgorde nie, voel elke week se stilte soos slegte nuus. Verstaan jy dit wel, weet jy presies wie op wat wag. Hierdie gids loop die proses stap vir stap deur, in die volgorde waarin dit werklik gebeur.

Stap 1: Voorkwalifikasie — weet wat jy kan bekostig

Voorkwalifikasie is nie ’n aansoek nie. Dit is ’n skatting van wat ’n bank waarskynlik aan jou sal leen, gebaseer op jou inkomste, jou bestaande skuld en jou krediettelling. Jy kry ’n sertifikaat wat vir ’n beperkte tyd geld, en agente neem jou aanbod ernstiger op as jy dit saambring.

Die syfer wat uit voorkwalifikasie kom, is ’n plafon — nie ’n teiken nie. Werk eerder van jou begroting af terug: besluit watter maandelikse paaiement jy gemaklik kan dra, en werk dan uit watter leningsbedrag daardie paaiement verteenwoordig.

Ons huislening-kwalifikasiesakrekenaar gee jou ’n eerste aanduiding van die leningsbedrag waarvoor jou inkomste ruimte laat, en die verbandpaaiement-sakrekenaar wys wat daardie bedrag maandeliks kos teen ’n gegewe rentekoers.

Wat jou deposito werklik doen

’n Deposito verklein die bedrag wat jy leen, en daarmee saam die lening-tot-waarde-verhouding. Hoe laer daardie verhouding, hoe minder risiko dra die bank, en hoe beter is die koers wat gewoonlik aangebied word. ’n Deposito verlaag dus twee dinge tegelyk: die kapitaal én die prys van die geld.

Onthou net dat die deposito nie jou enigste kontantbehoefte is nie. Hereregte en oordragkoste word afsonderlik betaal, uit jou eie sak, en kan nie in die verband ingesluit word nie. Ons kom later daarby.

Stap 2: Die koopaanbod

Sodra jy ’n eiendom kies, teken jy ’n koopaanbod. Dit is ’n bindende kontrak — nie ’n voorneme nie. Sodra die verkoper dit aanvaar, is die koop gesluit, onderworpe aan die opskortende voorwaardes wat daarin staan.

Die belangrikste voorwaarde vir die meeste kopers is die verbandklousule: die koop is onderworpe daaraan dat jy binne ’n bepaalde tydperk ’n verband vir ’n bepaalde bedrag verkry. Word die verband nie toegestaan nie, val die kontrak weg. Skryf jy nie so ’n klousule in nie, sit jy met ’n verpligting wat jy dalk nie kan finansier nie.

Lees ook die klousules oor okkupasiehuur en wie vir watter kostes verantwoordelik is. Is jy onseker oor die bewoording, teken nie voordat ’n prokureur daarna gekyk het nie.

Stap 3: Die formele aansoek — en waarom jy by meer as een bank aansoek doen

Met die getekende aanbod in die hand gaan die formele aansoek na die bank. Jy kan dit self by jou eie bank doen, of jy kan ’n verbandinisieerder gebruik.

’n Verbandinisieerder neem jou dokumente een keer en dien dieselfde aansoek by verskeie banke in. Die inisieerder word deur die bank betaal wat die lening uiteindelik boek, nie deur jou nie. Die praktiese voordeel is mededinging: verskeie banke wat gelyktydig op dieselfde dossier kyk, gee jou meer as een aanbod om te vergelyk, en dit is presies daardie mededinging wat jou koers laat sak.

Vergelyk die aanbiedinge op koers, nie net op goedkeuring nie. ’n Halwe persentasiepunt oor die volle leentermyn is aansienlik meer geld as wat die verskil op papier laat blyk. Ons verbandvergelykingsblad wys hoe die aanbod van verskillende Suid-Afrikaanse banke naas mekaar lyk, en jy kan die proses direk begin by ons huislening-aansoekbladsy.

Watter dokumente die bank vra

Die presiese lys verskil van bank tot bank, maar verwag om identiteitsbewys, bewys van adres, salarisstrokies of finansiële state, en bankstate voor te lê. Verdien jy kommissie of werk jy vir jou eie rekening, wil die bank ’n langer geskiedenis sien om ’n stabiele gemiddelde te bepaal.

Stap 4: Wat die bank werklik assesseer

Die bank kyk na drie dinge tegelyk, en jy moet aan al drie voldoen.

Bekostigbaarheid. Die bank bereken jou netto inkomste ná belasting, trek jou lopende uitgawes en jou bestaande skuldpaaiemente af, en kyk wat oorbly. Daardie oorskot moet die nuwe paaiement dra met ruimte oor. Dit is hoekom die opruiming van ’n klein persoonlike lening of ’n winkelrekening voor die aansoek dikwels ’n groter verskil maak as ’n bietjie ekstra deposito.

Kredietgedrag. Jou krediettelling en jou betalingsgeskiedenis wys of jy in die verlede jou verpligtinge nagekom het. ’n Enkele agterstallige rekening wat jy vergeet het, kan die hele dossier ophou. Trek jou kredietverslag voordat jy aansoek doen, nie daarna nie.

Die eiendom self. Die bank leen teen die sekuriteit van die huis, so ’n waardeerder besoek die eiendom om te bevestig wat dit werd is. Waardeer die waardeerder die huis laer as die koopprys, leen die bank teen die laer syfer — en die verskil moet jy in kontant aanvul.

Stap 5: Goedkeuring in beginsel is nie ’n finale toestaan nie

Hier ontstaan die meeste verwarring. ’n Goedkeuring in beginsel beteken die bank is op grond van die inligting tot dusver tevrede dat jy kwalifiseer. Dit is nog nie ’n finale verbandtoestaan nie.

Die finale toestaan volg eers nadat die waardasie ingekom het, alle uitstaande dokumente ontvang is en die bank se kredietkomitee die dossier onderteken het. Die brief wat dan uitgereik word — die kwotasie en toestaanbrief — bevat die werklike leningsbedrag, die termyn, die vaste of veranderlike keuse en die koers.

Daardie koers word altyd relatief tot prima gekwoteer. Prima staan tans op 10,50%, met die repokoers op 7,00%. ’n Aanbod van "prima min 0,25%" of "prima plus 0,5%" verwys dus na daardie basis, en beweeg saam met dit wanneer die Reserwebank die repokoers aanpas. ’n Veranderlike koers beteken jou paaiement verander wanneer prima verander.

Aanvaar jy die kwotasie, teken jy dit en stuur dit terug. Eers dan skuif die dossier na die prokureurs.

Stap 6: Die prokureurs en die aktekantoor

Drie prokureursfirmas kan by ’n transaksie betrokke wees. Die oordragprokureur, aangestel deur die verkoper, hanteer die oordrag van eienaarskap. Die verbandprokureur, aangestel deur die bank, registreer die nuwe verband. Was daar ’n bestaande verband op die eiendom, hanteer ’n kansellasieprokureur die opheffing daarvan.

Die oordragprokureur vra klaringsyfers by die munisipaliteit of die huiseienaarsvereniging aan, laat die verkoper se belastingklaring uitreik, laat jou die oordragdokumente teken en betaal die hereregte aan SARS. Die drie firmas moet dan hulle dokumente sinchroniseer sodat alles op dieselfde dag by die aktekantoor ingedien word. Die aktekantoor self ondersoek die dokumente voordat registrasie plaasvind.

Hierdie fase word in weke gemeet, nie dae nie. Dit is normaal. Op die dag van registrasie betaal die bank die geld uit, word die eiendom in jou naam geregistreer en begin jou verband amptelik loop.

Die kontant wat jy buiten die deposito nodig het

Hereregte word aan SARS betaal op eiendom bo ’n sekere waarde, volgens ’n glyskaal. Daarby kom die oordragprokureur se fooi, die verbandregistrasiefooi, aktekantoorgelde en administratiewe kostes soos posgeld en FICA-verifikasie. Nie een hiervan kom uit die verband nie — dit is kontant wat jy voor registrasie moet hê.

Reken dit vooraf uit met die oordragkoste-sakrekenaar en die hereregte-sakrekenaar, sodat jy nie twee weke voor registrasie ’n bedrag ontdek waarvoor jy nie begroot het nie.

Wat aansoeke vertraag

Die meeste vertragings is administratief, nie krediet-gedrewe nie.

• Onvolledige dokumente. ’n Ontbrekende bankstaat of ’n verlope identiteitsdokument stop die dossier stil. Stuur alles in een keer.
• Nuwe skuld tydens die proses. Neem jy ’n voertuiglening of ’n winkelrekening uit ná jou aansoek, verander jou bekostigbaarheidsprentjie en die bank kan die toestaan heroorweeg.
• ’n Waardasie onder die koopprys. Dit vereis dat jy die gaping aanvul of heronderhandel.
• Uitstaande munisipale rekeninge of ’n traag huiseienaarsvereniging. Klaringsyfers is buite jou beheer, maar vra die prokureur om dit vroeg aan te vra.
• Die verkoper se belastingklaring. Is die verkoper se sake by SARS nie in orde nie, kan die oordrag nie voortgaan nie.
• Traag om te teken. Die dossier wag op jou handtekening op die kwotasie en later by die prokureur. Reageer dieselfde dag.

Gereelde vrae

Kan ek by meer as een bank gelyktydig aansoek doen?

Ja. Dit is presies wat ’n verbandinisieerder namens jou doen, en dit is die eenvoudigste manier om mededingende koersaanbiedinge te kry. Doen jy dit self, dien die aansoeke naby mekaar in eerder as oor maande versprei.

Wat gebeur as die bank my aansoek weier?

Vra vir die rede. Was dit bekostigbaarheid, kan jy skuld afbetaal, ’n groter deposito bymekaarmaak of na ’n goedkoper eiendom kyk. Was dit ’n kredietrekord-probleem, moet jy eers die inskrywing regstel. Bevat jou koopaanbod ’n behoorlike verbandklousule, val die kontrak weg sonder dat jy dit hoef deur te voer.

Wanneer begin ek betaal?

Jou eerste paaiement word eers ná registrasie verskuldig, want die bank betaal die geld eers op daardie dag uit. Kry jy okkupasie voor registrasie, betaal jy in die tussentyd okkupasiehuur aan die verkoper — dit is nie deel van jou verband nie. Sodra die verband loop, kan selfs ’n klein ekstra bedrag maandeliks die termyn aansienlik verkort; toets dit met die ekstra-betaling-sakrekenaar.