Hoe om ’n beter rentekoers op jou verband te kry

Twee gesinne koop dieselfde soort huis, leen dieselfde bedrag oor dieselfde termyn — en betaal nie dieselfde paaiement nie. Die verskil sit in die rentekoers wat elkeen se bank aangebied het. Die meeste kopers behandel daardie koers as ’n prys wat van bo af neergelê word, iets wat jy aanvaar of laat staan. So werk die verbandmark egter nie. Die koers is ’n aanbod, dit weerspieël hoe riskant die bank jou ag, en dit reageer op mededinging.

Waarvan hang die aangebode koers werklik af?

’n Verbandlening se rentekoers word in Suid-Afrika byna altyd relatief tot die prima koers gekwoteer — dus prima plus of prima minus ’n marge. Dit beteken jou paaiement beweeg saam met prima elke keer as die Reserwebank se repokoers verander. Prima staan tans op 10,50% en die repokoers op 7,00%; die volledige beweging oor jare heen staan op ons prima koers-geskiedenis.

Die marge is die deel wat oor jóú gaan. Dit is die bank se prys vir die risiko wat jy inhou, en dit word deur ’n handjievol dinge bepaal:

Jou krediterekord. ’n Skoon betaalgeskiedenis oor jare heen is die enkele sterkste sein wat jy kan stuur. Kyk voor die tyd na jou gratis krediettelling en maak seker daar is niks daarop wat jy nie kan verduidelik nie. ’n Ou geskil, ’n vergete rekening of ’n verkeerde inskrywing kos jou geld op ’n lening wat twintig jaar loop.

Bekostigbaarheid. Die bank kyk na jou netto inkomste teenoor jou bestaande verpligtinge. Hoe minder van jou salaris reeds aan ander paaiemente vasgemaak is, hoe gemakliker sit die aansoek.

Lening-tot-waarde-verhouding. Hoeveel van die koopprys jy leen. Hieroor meer hieronder.

Of jy reeds by daardie bank bankier. ’n Bank wat jou salaris al jare lank sien inkom, ken jou beter as een wat net ’n aansoekvorm het. Dit tel dikwels in jou guns — maar dit is nie ’n rede om net daar aansoek te doen nie.

Die aard van jou inkomste. ’n Vaste salaris word anders geweeg as kommissie, kontrakwerk of eie sake-inkomste. Werk jy vir jouself, berei jaarstate en bankstate voor; sonder dié dokumente kan die bank nie anders as om versigtig te wees nie.

Die deposito en die lening-tot-waarde-verhouding

Die lening-tot-waarde-verhouding is eenvoudig die lening gedeel deur die waarde van die eiendom. Neem ’n huis van R1 000 000 as illustrasie: leen jy die volle bedrag, is die verhouding 100%. Sit jy R100 000 neer, leen jy R900 000 en die verhouding is 90%. Sit jy R200 000 neer, is dit 80%.

Die deposito is die bank se buffer. Sak eiendomspryse en moet die bank die huis eendag verkoop om die skuld te delg, is dit die deposito wat die gaping toemaak. By 100% is daar geen buffer nie, en die bank prys daardie blootstelling in.

’n Deposito werk dus op twee maniere gelyktydig. Dit verbeter gewoonlik die koers wat jy aangebied word, en dit verklein die kapitaal waarop rente bereken word. Albei druk die paaiement af. Speel met die syfers op die verbandsakrekenaar en kyk wat elke ekstra R50 000 aan die maandelikse bedrag doen.

Een waarskuwing: moenie jou hele spaargeld in die deposito stort nie. Oordragkoste en verbandregistrasie word kontant betaal en word nie in die lening ingesluit nie. ’n Groter deposito wat jou sonder ’n noodfonds laat, is ’n slegte ruil.

Aansoek by verskeie banke is die sterkste hefboom

Dit is die punt waarby die meeste kopers geld op die tafel laat. Elke bank prys risiko volgens sy eie model en sy eie honger na verbandbesigheid op daardie oomblik. Dieselfde aansoek, dieselfde dokumente, dieselfde persoon — en die aanbiedinge verskil.

Doen jy net by jou eie bank aansoek, kry jy een kwotasie en niks wat daardie kwotasie onder druk plaas nie. Doen jy by vier banke aansoek, kry jy vier kwotasies wat mekaar dophou. Jy kan dit self doen, of jy kan ’n verbandinisieerder gebruik: hy dien een aansoek by verskeie banke in en word deur die bank betaal, nie deur jou nie. Vergelyk vooraf wat in die mark beskikbaar is op ons verbandlening-vergelyking, en lees die stappe deur op die verbandaansoekproses.

Sodra jy die aanbiedinge het, neem die beste een terug na die ander. ’n Skriftelike mededingende aanbod is die enigste ding wat ’n koersgesprek regtig laat beweeg.

Waarom ’n klein verskil oor twintig jaar so swaar weeg

’n Verband is die enigste skuld wat die meeste mense vir twee dekades dra. Rente word maandeliks op die uitstaande kapitaal bereken, wat beteken selfs ’n klein verskil in die marge werk oor 240 paaiemente saam tot iets groot.

Kom ons neem aangenome ronde syfers, bloot as illustrasie. Sê ’n beter koers laat jou paaiement met R400 per maand daal. Oor die volle twintig jaar is dit 240 × R400 = R96 000 minder wat by die bank uitkom — en dit tel nie eens die rente wat jy op daardie geld kon verdien het nie. Betaal jy boonop die ou, hoër bedrag aan en laat die R400 elke maand ekstra na kapitaal toe loop, verkort jy die termyn en die besparing groei verder.

Dit is die hele rede waarom hierdie oefening ’n middag se werk werd is.

Om jou verband na ’n ander bank oor te dra

Die koers op ’n bestaande verband is nie in klip gekap nie. Jy kan die lening na ’n ander bank oordra. Dit is egter geen gratis oefening nie: die nuwe bank registreer ’n splinternuwe verband in die Aktekantoor, die ou verband word gekanselleer, en jy moet die ou bank gewoonlik vooraf skriftelik kennis gee. Die herregistrasie word kontant betaal.

Die eerlike metode is ’n gelykbreeksom, en dit werk in vyf stappe:

1. Kry ’n skriftelike aanbod by die nuwe bank op dieselfde uitstaande kapitaal en dieselfde oorblywende termyn as jou huidige lening.
2. Trek die nuwe paaiement van jou huidige paaiement af. Dit is jou maandelikse besparing.
3. Kry ’n skriftelike kwotasie van die totale eenmalige koste om die nuwe verband te registreer en die ou een te kanselleer.
4. Deel die eenmalige koste deur die maandelikse besparing. Die antwoord is die aantal maande wat dit neem om jou geld terug te kry.
5. Vergelyk daardie getal met hoe lank jy nog in die huis gaan bly.

Met aangenome ronde syfers: ’n besparing van R400 per maand teenoor ’n eenmalige koste van R30 000 gee R30 000 ÷ R400 = 75 maande, dus net meer as ses jaar voordat jy gelykbreek. Verkoop jy oor drie jaar, het jy R30 000 betaal om 36 × R400 = R14 400 te spaar. Dit is ’n verlies van R15 600. Gestel dit reguit: as jy voor die gelykbreekpunt verkoop, kos die oordrag jou geld.

Nog ’n lokval: moenie die termyn terug na twintig jaar strek om die nuwe paaiement kleiner te laat lyk nie. Dan vergelyk jy nie meer appels met appels nie, en die "besparing" is net skuld wat langer uitgerek word.

Vrae wat mense vra

Skaad verskeie aansoeke my krediettelling?

Elke aansoek laat ’n navraag op jou rekord, maar verbandnavrae wat kort na mekaar gedoen word, word as een inkopie-oefening gelees. Wat wel skaad, is aansoeke wat maande lank aansleep. Kry alles binne ’n week of twee gedoen, en moenie intussen ook vir ’n motorlening of ’n kredietkaart aansoek doen nie.

Sal ’n vaste koers my ’n beter koers gee?

Nee, nie in die sin wat mense bedoel nie. ’n Vaste koers word gewoonlik hoër geprys as die veranderlike koers, want die bank dra die risiko dat prima styg. Jy koop sekerheid, nie goedkoopte nie. Dit kan die regte keuse wees as ’n stygende paaiement jou begroting sou breek — maar verwag nie ’n laer koers daaruit nie.

Hoe lank neem ’n oordrag na ’n ander bank?

Reken op etlike weke, en soms langer — die Aktekantoor en die kansellasieproses by die ou bank bepaal die tempo. Moenie intussen ophou betaal nie: die ou verband bly jou verantwoordelikheid tot dit formeel gekanselleer word.

Hoe om ’n bestaande verband se koers te laat verlaag

As jy reeds ’n verband het, is die goedkoopste eerste stap om te vra. Banke herprys bestaande lenings, maar hulle doen dit selde uit hulleself.

Begin deur presies vas te stel waarop jy tans sit — die marge relatief tot prima, nie net die rand-bedrag op jou staat nie. Bou dan jou saak. Wat het verander sedert die lening goedgekeur is? Jy het jare se onberispelike betalings agter die rug. Jy het kapitaal afbetaal terwyl die eiendom se waarde waarskynlik gestyg het, wat beteken jou lening-tot-waarde-verhouding is vandag beter as op dag een. Dalk het jou inkomste gestyg, jou ander skuld verdwyn, of jou krediettelling verbeter. Elkeen daarvan is ’n argument dat jy vandag minder riskant is as toe die koers geprys is.

Gaan haal daarna ’n mededingende skriftelike aanbod by ’n ander bank of deur ’n verbandinisieerder. Dit is die deel wat die versoek tande gee. ’n Klant wat vra, kry dikwels niks; ’n klant met ’n beter aanbod in die hand, kry ’n gesprek.

Skryf dan aan die bank se verbandafdeling en vra formeel om ’n heroorweging van jou koers. Doen dit skriftelik, hou die korrespondensie, en eskaleer as die eerste antwoord ’n bloot outomatiese weiering is. Wys die mededingende aanbod, noem jou betaalrekord, en sê duidelik dat jy die lening gaan oordra as die koers nie aangepas word nie.

Word die versoek geweier, gaan terug na die gelykbreeksom hierbo en besluit met syfers, nie uit frustrasie nie. En slaag jy — hou dan aan om die ou, hoër paaiement te betaal. Die verskil loop reguit na kapitaal toe, en jy betaal die huis jare vroeër af as wat op die kontrak staan.